건폐율·용적률 쉽게 이해하기｜부동산 뉴스에서 자주 나오는 핵심 용어 정리

재건축이나 재개발 뉴스를 볼 때마다 등장하는 건폐율과 용적률

도대체 무슨 뜻일까요?

이 글에서는 부동산 초보자도 이해할 수 있도록 두 개념의 차이, 계산법, 그리고 실제 사례까지 쉽게 정리했습니다.

 

건폐율이란?

건폐율(建蔽率, Building Coverage Ratio)이란 ‘대지면적’ 대비 ‘건물의 바닥면적’이 차지하는 비율을 말합니다.

즉, 한 필지 안에서 건물이 땅을 얼마나 차지하는지를 보여주는 지표입니다.

- 공식

건폐율(%) = (건물의 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100

예를 들어, 100평의 땅에 60평짜리 건물을 짓는다면 건폐율은 60%입니다.

- 의미와 규제 이유

건폐율은 도시의 개방감, 일조권, 통풍, 녹지 확보 등을 위해 제한됩니다.

건물이 빽빽하게 들어서면 도시가 답답해지고, 햇빛이 잘 들지 않기 때문입니다.

- 지역별 예시

• 일반 주거지역: 50~60%
• 상업지역: 70~80%
• 녹지지역: 20% 내외

*지자체별로 조금씩 상이합니다.

용적률이란?

용적률(容積率, Floor Area Ratio)은 ‘대지면적’ 대비 ‘건물의 연면적(모든 층 바닥면적의 합)’이 차지하는 비율을 뜻합니다.

즉, 얼마나 높고 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

- 공식

용적률(%) = (건물의 연면적 ÷ 대지면적) × 100

예를 들어, 100평의 땅에 총 300평짜리 3층 건물을 짓는다면 용적률은 300%입니다.

- 의미와 규제 이유

용적률은 도시 밀도와 개발 가능성을 결정하는 핵심 지표입니다.

용적률이 높으면 더 많은 세대나 상가를 지을 수 있어 재건축·재개발 수익성과 직결됩니다.

- 지역별 예시

• 1종 일반주거지역: 100~150%
• 2종 일반주거지역: 200%
• 3종 일반주거지역: 250~300%
• 준주거지역: 400% 이상

 

건폐율 vs 용적률 차이 한눈에 보기

구분	건폐율	용적률
의미	대지 위에 건물이 차지하는 ‘바닥면적 비율’	대지 위에 건물을 얼마나 ‘높고 넓게 지을 수 있는지’
계산 기준	건물 1층의 바닥면적 기준	모든 층의 연면적 합 기준
도시계획 목적	일조, 통풍, 조경 확보	도시 밀도 조절, 주거 공급량 관리
재건축 영향	건물 배치와 마당·주차장 설계 영향	세대 수, 분양가, 수익성 결정

 

재건축·재개발 뉴스에서 등장하는 이유

건폐율과 용적률은 재건축·재개발의 경제성을 좌우합니다.

용적률이 높아지면 더 많은 세대를 지을 수 있고, 사업성이 개선됩니다.

반대로 건폐율이 높으면 마당, 주차장, 공원 등의 공간이 줄어들게 되죠.

예를 들어, 정부나 지자체가 ‘용적률 상향’을 발표하면 재건축 기대감이 커지며 주변 부동산 가격이 오르기도 합니다.

 

함께 알아두면 좋은 용어

• 층수 제한: 용적률과 함께 도시경관·조망권을 고려해 결정
• 도시계획구역: 건폐율·용적률 규제를 정하는 기준 구역
• 건축선 후퇴: 도로 확보 및 일조권을 위한 건물 전면 거리 규제

 

쉽게 말하면 건폐율은 “얼마나 넓게 짓느냐”, 용적률은 “얼마나 높게 짓느냐”의 차이입니다.

부동산 뉴스에서 “용적률 상향”, “건폐율 완화”가 나오면 이는 곧 도시 개발 속도와 부동산 가치에 직접적인 영향을 주는 핵심 이슈입

▪ 건폐율 = 대지면적 대비 건물 바닥면적 비율
▪ 용적률 = 대지면적 대비 건물 연면적 비율
▪ 부동산 개발, 재건축, 도시계획의 핵심 지표
▪ 용적률이 높을수록 개발 가치 상승